Wohnimmobilienpreise
Zusammenfassung der Projektergebnisse
Der Zweck dieses Antrages bestand darin, mit zwei Projekten zu einem besseren Verständnis des Wohnimmobilienmarktes beizutragen. Das Projekt „Betting on Homes“ basiert auf der Beobachtung, dass Wohnimmobilien verschiedene Primärinteressen für Investoren erfüllen können, wie beispielsweise ein Konsummotiv, kurzfristige Spekulation oder langfristig stabile Mieteinnahmen. Wir zeigen, dass sich die daraus resultierende Heterogenität zwischen verschiedenen Investorentypen wie Eigennutzern, privaten Investoren sowie kurz- und langfristig agierenden institutionellen Investoren auch in substantiell unterschiedlichen Kapitalgewinnen widerspiegelt. Basierend auf mehr als 21 Mio. „repeat sales“ aus dem US-Wohnimmobilienmarkt zeigen wir, dass die Überrendite von Investoren gegenüber Eigennutzern mit einer heterogenen Exposition gegenüber einem Risikomaß einhergeht, welches die lokale Streuung von kürzlich realisierten Renditen misst. Im Gegensatz zu dieser investorspezifischen Exposition können weder der Zeitpunkt des Kaufs und Verkaufs noch die Standortwahl die systematisch bessere Performance der Investoren erklären. Darauf aufbauend analysieren wir kurzfristig agierende institutionelle Investoren, die bei Weitem am besten performende Gruppe unter den betrachteten. Mit einer Instrumentvariablen-(IV-)Strategie zeigen wir, dass solche Investoren besonders in notleidenden Märkten aktiv sind, für welche wir eine zukünftig höhere Streuung überdurchschnittlich hoher Renditen beobachten, was als Risikokompensation interpretiert werden kann. Im Paper „How Do Assessed Values Affect the Transaction Prices of Homes?“ analysieren wir Preiseffekte sowie gesellschaftliche Auswirkungen von Grundsteuersystemen, die auf (Marktwert-)Schätzungen von Objekten beruhen, welche in der Regel von den jeweiligen Regierungen erstellt werden. Wir argumentieren, dass nicht erfüllte Erwartungen gegenüber solchen Schätzwerten zwei gegenläufige Effekte haben sollten. Erstens führen unerwartet höhere Bewertungen zu einer erhöhten Steuerlast, die sich negativ auf den Transaktionspreis der betreffenden Immobilie auswirken sollte (Steuerkanal). Zweitens sollte ein Referenzpreiseffekt einen positiven Effekt haben (Ankerkanal). Um den dominierenden der beiden gegenläufigen Kanäle kausal zu identifizieren, konstruieren wir ein natürliches Experiment für einen einzigartigen Datensatz des US-Bundesstaates New York. Unsere Ergebnisse zeigen, dass der Steuerkanal überwiegt. Unerwartet höhere Bewertungen führen zu robusten und ökonomisch signifikanten Preisnachlässen. Dieses Resultat deckt eine Verstärkung der durch Besteuerung verursachten Ungleichheit auf, da Eigentümer von überbewerteten Wohnungen höhere Steuern zahlen müssen und zudem ihre Wohnungen nur zu einem signifikant niedrigeren Preis verkaufen können. Im Paper „Fractional Homeownership (FHOS) and its Impact on Life Cycle Portfolio Choice“ studieren wir den Einfluss von Zugang zu FHOS auf Konsum-Spar-Entscheidungen von Individuen. FHOS bedeutet, dass ein Individuum und ein institutioneller Investor gemeinsam eine Immobilie besitzen. Das Individuum lebt permanent in der Immobilie und zahlt Miete an den institutionellen Investor. Unsere Ergebnisse zeigen, dass primär junge sowie ältere Individuen von FHOS Gebrauch machen, dadurch niedrigere Beleihungsquoten haben und im Alter seltener umziehen müssen.
Projektbezogene Publikationen (Auswahl)
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Betting on Homes. SSRN Electronic Journal.
Fischer, Marcel; Füss, Roland; Ruf, Daniel & Stehle, Simon
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How Do Assessed Values Affect the Transaction Prices of Homes?. SSRN Electronic Journal.
Stehle, Simon
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Fractional Homeownership and its Impact on Life Cycle Portfolio Choice. SSRN Electronic Journal.
Koch, Marlene
