Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center auf die gewachsenen Strukturen der Zentren
Zusammenfassung der Projektergebnisse
Die oftmals aufgestellte Behauptung, dass durch die Ansiedlung eines Shopping Centers in Innenstadtlage die Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland erhöht und die Zentralität einer Stadt gesteigert werden könnte, war im Rahmen des Forschungsprojekts empirisch nicht zu belegen. Auch der jeweilige Marktanteil der Innenstadt am gesamten Einzelhandelsumsatz einer Stadt, der entsprechend dem bundesweiten Trend in allen untersuchten 64 kreisfreien westdeutschen Städten innerhalb des Betrachtungszeitraumes von 1995-2008 tendenziell und teilweise auch deutlich rückläufig war, konnte in kaum einer Stadt gehalten, geschweige denn so wesentlich erhöht werden, dass nach Abzug des im Center selbst gebundenen Umsatzes noch ein Zugewinn für die übrigen innerstädtischen Geschäftslagen zu verzeichnen gewesen wäre. Das bedeutet, dass mit der Etablierung eines ISC regelmäßig Umsatzumverteilungseffekte gerade innerhalb der Innenstadt einher, die umso stärker ausfallen: a) je geringer das Marktwachstumspotential der Innenstadt insgesamt ist, also ein je größerer Anteil zentrenrelevanter Ausgaben auch zuvor schon in der City getätigt wird b) je höher der zu erwartende Umsatz des ISC im Verhältnis zu den jeweiligen Umsatzanteilen in den bisher wichtigsten innerstädtischen 1a-Lagen ist und c) je besser die relative Wettbewerbsposition des ISC im Verhältnis dazu einzustufen ist, wie gut oder schwach die übrigen, jeweils einzeln zu bewertenden Geschäftslagen „aufgestellt“ sind Über diese ökonomischen Effekte hinaus, die sich in der Regel in entsprechenden Mietpreisrückgängen und Immobilienwertverlusten in den besonders betroffenen Geschäftslagen niederschlagen, können mit einer ISC-Ansiedlung auch räumlich-funktionale bzw. qualitative Veränderungen der innerstädtischen Angebotsstrukturen verbunden sein, die unmittelbare Auswirkungen auf die von den Besuchern wahrgenommene Attraktivität der Innenstadt insgesamt haben. In welchem Umfang es in welchen Bereichen der City zu spürbaren Verschiebungen der Lagequalitäten kommt, ist abhängig davon, welche Wettbewerbsposition eine bestimmte Geschäftszone in Relation zur voraussichtlichen Stellung des ISC im innerstädtischen Zentrengefüge einnimmt. Der jeweilige Wert oder Nutzen einer Einkaufslage, der ihr aus Sicht der Konsumenten zugemessen wird, lässt sich anhand eines standardisierten Bewertungsschemas, mit dem die Kriterien Reichhaltigkeit und Dichte, Nutzungsmischung und Angebotsattraktivität sowie Raumstruktur und Lebendigkeit der Innenstadt beurteilt werden, recht genau ermitteln. Auf dieser Basis ist es mit Hilfe eines im Rahmen des Forschungsprojekts entwickelten Wirkungs- und Prognosemodells möglich, Ausmaß und Richtung der Auswirkungen einer geplanten ISC-Ansiedlung auf einzelne innerstädtische Geschäftslagen vorherzusagen und somit Aussagen über die voraussichtliche Entwicklung der Nutzungsstrukturen und Funktionsverteilung sowie der Einkaufsbedeutung und Gesamtattraktivität eines Stadtzentrums zu treffen. Überraschend war in diesem Zusammenhang die Erkenntnis, dass weniger Lage und Größe, sondern vielmehr Ladenanzahl und Branchenmix eines ISC entscheidend sind für die Intensität der Wirkungen auf die gewachsenen Strukturen der Zentren. Das Interesse der Shopping-Center-Entwickler konzentriert sich bevorzugt auf jene Städte, in denen bereits überdurchschnittlich hohe Pro-Kopf-Umsätze erzielt werden, die also entweder über ein hohes Kaufkraftniveau verfügen oder aber auch ohne ISC schon eine sehr starke Einzelhandelsbedeutung über die Stadtgrenzen hinaus aufgewiesen haben. Diese aus immobilienwirtschaftlicher Perspektive kaum überraschenden Erkenntnisse sind im planungswissenschaftlichen Kontext durchaus neu, denn sie widerlegen die Vermutung, dass Shopping Center auf gesamtstädtischer Ebene einen entscheidenden Beitrag zur Stärkung der Zentren bzw. zur Sicherung der oberzentralen Versorgungsbedeutung von Städten leisten würden. Die Zentralität bzw. Anziehungskraft der Innenstadt selbst lässt sich in den allermeisten Fällen durch eine ISC-Ansiedlung bestenfalls stabilisieren, kaum aber signifikant gegenüber dem Ursprungsniveau bzw. einem stadtgrößentypischen Durchschnittswert erhöhen. ISC sind folglich eben kein Garant für eine stadtentwicklungspolitisch stets erhoffte Steigerung der Anziehungskraft der Stadt insgesamt. Wohl aber ist ein autark konzipiertes Center (Typ A) in der Lage, die Umsatzverteilung, Nutzungsstrukturen und Lagequalitäten im Mikrosystem Innenstadt maßgeblich zu beeinflussen und zumindest in einigen innerstädtischen Geschäftszonen spürbar negative Effekte und städtebaulich unerwünschte Veränderungsprozesse auszulösen oder gegebenenfalls auch schon vorher sich abzeichnende Abwertungstendenzen erheblich zu beschleunigen.
Projektbezogene Publikationen (Auswahl)
- Artikelserie „DFG-Forschungsprojekt: Innerstädtische Shopping Center“; in: ImmobilienZeitung Fachzeitung für die Immobilienwirtschaft; Nr. 22 vom 19.10.2006, Seite 19; Nr. 23 vom 02.11.2006, Seite 12; Nr. 24 vom 16.11.2006, Seite 7; Nr. 25 vom 30.11.2006, Seite 7; Nr. 26 vom 14.12.2006, Seite 12
Walther, Monika
- Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center; in: cimadirekt Zeitschrift für Stadtentwicklung und Marketing, Themenheft Innenstädtische Einkaufszentren, Nr. 4/2006; Seite 27
Walther, Monika
- Angriff auf die Innenstadt; in: Garten+Landschaft Zeitschrift für Landschaftsarchitektur, Nr. 1/2007; Seite 35-38
Walther, Monika
- Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center; in: Wehrheim, Jan (Hrsg.): Shopping Malls – Interdisziplinäre Betrachtungen eines neuen Raumtyps, Wiesbaden 2007; Seite 191-208
Krüger, Thomas / Walther, Monika
- Das Paradies der Kunden; in: Die Alte Stadt Nr. 4/2007, Seite 283-298
Krüger, Thomas
- Dimensionierung und Branchenmix innerstädtischer Einkaufszentren und die ökonomischen Folgewirkungen aus Sicht der Wissenschaft; Vortrag im Rahmen der DSSW-Veranstaltungsreihe „Integration von Einkaufszentren“, Die Nutzungen – Dimensionierung und Branchenmix, 1. Fachforum in Potsdam am 07.11.2007
Walther, Monika
- Wirkungen und Nebenwirkungen innerstädtischer Shopping Center; in: Heuer Dialog Insight Nr. 1, März 2007
Walther, Monika
- DSSW-Leitfaden „Integration innerstädtischer Einkaufszentren“, Qualitative Integrationskriterien und Steuerung von Verträglichkeitsgutachten, DSSW-Schriften 57, Berlin 2008
Walther, Monika
- Im Zentrum der Stadt; in: archithese Internationale Zeitschrift und Schriftenreihe für Architektur, Themenheft Shopping Centers Ausgabe 5.2008, Seite 54-59
Walther, Monika
- Shopping Center – Erhebliche Nebenwirkungen; in: RAUM & mehr Das Immobilienmagazin der Union Investment Real Estate AG, Ausgabe 2/2008, Seite 3
Walther, Monika
